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PRINCIPALES

Inspección Técnica de Obras
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Inspección Técnica de Obras

Una vez que se ha adjudicado el Contrato de Construcción y que se dispone de todos los proyectos, “Versión Aptos Construcción”, con la aprobación de los Arquitectos y el Propietario, se podrá dar inicio a la Construcción del Proyecto, siendo las tareas más relevantes las que siguen :
  • Supervisar que el desarrollo de los trabajos, se realice en estricto cumplimiento a los planos y especificaciones técnicas que conforman el proyecto, tanto en la obra gruesa, las terminaciones, así como las instalaciones.
  • Emitir el Acta de Recepción del Terreno por parte de la Empresa Constructora.
  • Supervisar y controlar la recepción, distribución, manipulación y calidad de los materiales.
  • Supervisar la calidad del hormigón, su asentamiento y plasticidad, antes de su colocación, en especial cuando este provenga de fábrica.
  • Supervisar que el Laboratorio contratado por la Empresa Constructora, efectúe los ensayos preliminares y de rutina, con la periodicidad que los proyectistas indiquen en sus especificaciones técnicas.
  • Controlar el muestreo y los resultados de resistencia del hormigón a los 28 días, acorde con NCh-1998 of 89 y la distribución de las armaduras previa faena de hormigones. Mantener una estadística de los resultados.
  • Supervisar la recepción de ejes para los arquitectos, de excavaciones, socalzados y terraplenes, sellos de fundaciones, alineamiento y arriostramiento de moldajes, recubrimiento de hormigones, enfierradura, colocación de hormigón, calidad de estructuras metálicas, distribución de pavimentos y revestimientos pétreos y de todas las partidas que lo requieran.
  • Revisión y fiscalización en el cumplimiento de la Ley 16.744.
  • Controlar que los elementos de importación sean contratados oportunamente y verificar sus fechas de embarque y entrega en puerto o aeropuerto nacional.
  • Controlar y fiscalizar los aumentos, disminuciones y modificaciones de obra, así como las Obras Extraordinarias.
  • Estudiar las soluciones técnicas en beneficio del proyecto y evaluar su implementación.
  • Controlar y fiscalizar el cumplimiento de las medidas y normas de higiene y seguridad, que debe adoptar la empresa constructora, hacia todo el personal que labora en las faenas, sea este propio, de subcontratos o de terceros.
  • Revisar y autorizar los Estados de Pago de la Empresa Constructora.
  • Realizar el control presupuestario de la obra y el cumplimiento de los flujos de caja predispuestos, así como su concordancia con los hitos de control.
  • Controlar el cumplimiento del programa de trabajo del avance por partidas de acuerdo a Carta Gantt propuesta.
  • Supervisar el estado de las garantías y seguros.
  • Dirigir las reuniones periódicas de obra, confeccionando el acta respectiva.
  • Informar mensualmente del estado de la obra, mediante informe escrito
  • Recepción provisoria de la obra y término de observaciones conforme.
La primera actividad que abordará el equipo designado para la Inspección, será estudiar y conocer en profundidad todos los documentos, tanto técnicos como administrativos, relativos al proyecto, como por ejemplo:
  • Planos.
  • Especificaciones.
  • Informes Técnicos (Mecánica de suelos, Topografía, etc.).
  • Bases Administrativas.
  • Aclaraciones emitidas durante el proceso de Licitación.
  • Ofertas del contratista y sus sub – contratos.
  • Plazo de Construcción y calendario respectivo.
Al respecto, cabe señalar los principales aspectos a controlar:  
  • Permanencia del personal superior y técnico ofrecido por el contratista.
  • Presentación de las Garantías y Seguros.
  • Dotar a la instalación de faenas de la infraestructura ofrecida.
  • Seguridad y Prevención de Riesgos.
  • Realización oportuna de trámites, permisos y aprobaciones ante servicios públicos
  Mensualmente la Inspección Técnica emite un “Informe Ejecutivo al Mandante”. Este incluye los aspectos más relevantes de las obras, metas cumplidas en el período, comentarios y proyecciones futuras, además de un set de fotografías que deje constancia del avance real, en una determinada fecha de la construcción. Finalizada la construcción, se elabora un Informe final en el que se resume los aspectos más importantes del desarrollo de las obras, principalmente lo relativo a costo final, cumplimiento de plazo contractual plazo y calidad de los trabajos ejecutados.
Coordinación de Proyectos y Especialidades
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Coordinación de Proyectos y Especialidades

Durante la fase de coordinación, se programan reuniones semanales con el Mandante. En estas reuniones, se discuten los aspectos esenciales y constructivos de cada proyecto y de cualquier índole necesaria de revisar y aclarar para el correcto desarrollo de cada una de las especialidades. En esta etapa también se efectúa la selección de los proyectistas, mediante licitación o encargo directo, en donde se evaluará la calidad, experiencia, costo, disponibilidad, tiempos de entrega y por último claridad total de la información que se entregará, en cuanto a planos, especificaciones técnicas y otros documentos complementarios. Una vez seleccionados los proyectistas, se comienza la fase de coordinación antes descrita y con los objetivos ya planteados, siendo las tareas más relevantes las que siguen:
  • Definición del Cronograma General del Proyecto.
  • Definición de tipología y aspectos constructivos del proyecto.
  • Revisión y cumplimiento de los requerimientos del proyecto de Arquitectura.
  • Participación activa en la toma de decisiones para la elaboración de cada proyecto y especialidades aportando nuestra experiencia en cada materia.
  • Revisar y compatibilizar los antecedentes técnicos (planos y especificaciones) a entregar a las
  • Empresas Constructoras.
  • Elaborar un informe de la revisión anterior dirigido al propietario con copia a los arquitectos.
Licitación de Proyecto
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Licitación de Proyecto

En esta etapa, se debe decidir cuáles serán las empresas constructoras que serán invitadas a participar en la Licitación. Esta puede ser bajo diferentes modalidades y bajo sistemas de apertura diferentes. En esta etapa también se elaboran todos los documentos administrativos que regirán durante la licitación y luego los documentos que regirán durante la construcción. Entre los aspectos más relevantes a considerar en la selección de las Empresas Constructoras a invitar a presupuestar la ejecución de las obras, cabe señalar:
  • Constitución Legal de la Firma.
  • Identificación de sus socios.
  • Documentación que indique la situación comercial y económica.
  • Instalaciones y maquinaria con que cuenta para el desarrollo de los trabajos.
  • Experiencia de la firma en trabajos similares.
  • Personal profesional y técnico que conforman la firma, así como quienes están encargados de las faenas.
Al final de todo el proceso de coordinación en que se han confeccionado todos los proyectos, se da inicio a la Licitación del Proyecto, siendo las tareas más relevantes las que siguen:
  • Definir el Cronograma de Licitación en conjunto con el propietario y los arquitectos.
  • Confeccionar las Bases Administrativas Generales, en concordancia con el propietario y con aprobación de los arquitectos.
  • Confección de Bases Administrativas Especiales, en concordancia con el propietario y con aprobación de los arquitectos.
  • Preparar el borrador del Contrato de Construcción, para su aprobación por parte del propietario y su departamento de asesorías legales.
  • Asesorar al propietario, en conjunto con los arquitectos, en la selección y calificación de las Empresas Constructoras que se invitarán a la licitación privada.
  • Participar en el desarrollo de la licitación, emitiendo los boletines, aclaraciones y respuestas a las consultas de los proponentes, previa información y aprobación de los proyectistas y del propietario.
  • Dirigir el acto de recepción de las ofertas, verificando el cumplimiento de las bases de licitación y emitiendo el acta de recepción correspondiente.
  • Revisar, homologar y evaluar las ofertas recibidas, confeccionando los cuadros comparativos correspondientes, solicitando las aclaraciones que se estimen necesarias y emitiendo el informe final.
  • Revisar, evaluar y validar el programa de obra de las propuestas, en especial de la o las empresas constructoras recomendadas para la adjudicación de la propuesta.
  • Este informe final cuenta con las recomendaciones al propietario para la Adjudicación de la propuesta.
Asesorar al propietario, en conjunto con los arquitectos, en las posibles negociaciones con la o las empresas constructoras, especialmente en la etapa previa a la firma del contrato. Firma del Contrato de Construcción. Se consulta además, la elaboración del Itemizado de propuesta, con un desglose de la totalidad de las partidas que formarán parte de la oferta; Revisión de APU, Gastos Generales y Utilidades, para su evaluación según sea la modalidad de la Propuesta. Esta etapa contempla la coordinación general de la licitación de las obras; la preparación del documento “Aclaraciones a la Propuesta”, desarrollado sobre la base de las consultas formuladas por los propietarios durante el proceso de Licitación, actividad que se realiza en estrecho contacto con las oficinas de Arquitectura y Especialistas que han confeccionado cada proyecto. También se lleva a cabo la coordinación de la visita a terreno de los proponentes, con su correspondiente certificación y constancia. Se realiza la Recepción y Apertura de las ofertas y, por último, la elaboración de un Informe de Recomendación de Adjudicación, que contendrá un exhaustivo análisis de cada una de las ofertas recibidas. Terminado el proceso de análisis y estudios, se incluye toda la asesoría y apoyo necesario al Mandante, en la negociación y cierre de condiciones técnicas y económicas, del contrato de construcción con el proponente adjudicado.

ADICIONALES

Gerenciamiento de Proyecto
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Gerenciamiento de Proyecto

Consiste en la planificación, coordinación y administración de proyectos, tanto en la etapa del desarrollo y licitación, apoyo en la etapa de contratación y finalmente en la etapa de construcción de la obra (Inspección Técnica de Obras).
BIM (Building Information Modelling)
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BIM (Building Information Modelling)

Para la etapa de coordinación, GESTEX cuenta con el apoyo de esta herramienta muy valiosa que permite modelar los proyectos en 3D, evitando descoordinación en los proyectos y permitiendo tomar decisiones de diseño con el mínimo impacto en los costos y plazos.
Due Diligence
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Due Diligence

Consiste en una investigación voluntaria del activo por parte del comprador, representado por un asesor externo, a fin de poder evaluar el estado de situación de éste, reduciendo el riesgo y determinando el Capex de regularización que puede ser llevado a un ajuste de precios en la transacción final. Por otra parte la situación legal, municipal y normativa factores muy sensibles que van a determinar la viabilidad de operar un activo inmobiliario y por tanto limitar la continuidad operacional y de funcionamiento del negocio.
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